三、细分投资机会：基于光大估值的标的筛选
吴老师团队结合光大估值框架，建立 “估值安全边际 - 资产成长属性 - 产业联动性” 三维筛选模型，精选三类核心标的：
（一）REITs 直接标的：光大高评级核心池
核心优势：底层资产为长三角高速公路网，2025Q3 出租率 91%，光大测算当前估值较内在价值折价 8%，特许经营年限剩余 20 年，现金流波动率仅 6%。
投资逻辑：估值安全边际充足，扩募预期强烈，预期年化收益 12%-15%，配置比例 25%-30%。
核心优势：垃圾焚烧发电资产，政策补贴稳定，光大预测 2026 年 NOI 增长率 18%，当前折现率 5.9% 低于行业均值，绿色能源属性契合政策导向。
投资逻辑：成长属性突出，估值溢价空间大，预期年化收益 15%-18%，配置比例 15%-20%。
（二）建筑建材关联标的：估值联动受益方
核心优势：参与 15 只 REITs 底层资产建设，2025Q3 新签 REITs 相关合同额同比增长 22%，总市值 2185 亿元居行业首位，动态 PE 仅 7.8 倍。
投资逻辑：估值低位 + 订单共振，REITs 扩募直接拉动业绩，预期年化收益 18%-22%，配置比例 20%-25%。
核心优势：进入 8 家头部 REITs 供应商名录，防水建材在园区 REITs 运维中占比达 20%，2025Q3 营收同比增长 19%，光大给予 “买入” 评级。
投资逻辑：产业联动性强，成长确定性高，预期年化收益 20%-23%，配置比例 10%-15%。
（三）新兴产业配套标的：光大前瞻布局方向
核心优势：智慧交通 REITs 底层资产服务商，参与多个数据中心 REITs 运维，2025Q3 研发投入占比 8.2%，当前市值 139 亿元，光大预测 2026 年业绩增速 30%。
