2025 年中国公募 REITs 市值已突破 2000 亿元，其中基础设施类资产占比高达 81.6%，成为建筑建材及新兴产业领域的重要投资载体。光大建筑建材及新兴产业团队凭借对底层资产运营的深度跟踪，构建了独具特色的 REITS 估值体系。吴老师团队结合 15 年大类资产配置经验，解码光大估值逻辑背后的投资机会，同时详解为不同类型客户定制的合作模式。
一、核心市场特征：光大团队聚焦的 REITS 生态格局
（一）市场结构性特征：基建底色与资产分层
光大建筑建材团队在最新估值跟踪中强调，中国 REITs 市场的 “基础设施” 属性全球独树一帜，形成三大结构性特征：
（二）估值体系差异：光大团队的核心跟踪维度
基于中国 REITs “公募基金 - 资产支持专项计划 - 项目公司” 的三层架构特点，光大团队建立了差异化估值框架：
估值维度 | 产权型 REITs（园区 / 仓储） | 经营权型 REITs（交通 / 能源） | 光大重点跟踪指标 |
核心方法 | 现金流折现法 + 可比资本化率法 | 现金流折现法 + 剩余收益法 | 折现率偏离度、NOI 增长率匹配度 |
关键参数 | 出租率、租金增长率、土地续期风险 | 特许经营年限、调价机制、运营成本 | 政策变动敏感度、成本控制率 |
估值波动区间 | 15%-20% | 8%-12% | 偏离行业均值 ±5% 触发重估 |
数据来源：光大建筑建材及新兴产业团队《2025Q4 REITS 估值报告》+ 吴老师团队整理（2025.11.20）
（三）建筑建材关联度：底层资产的产业映射
光大团队特别指出，REITS 估值与建筑建材行业存在强联动性：
