忽视底层资产风险：某仓储 REITS 底层物业存在产权瑕疵，导致租金收缴率从 98% 降至 85%，分红金额同比减少 20%，股价较发行价下跌 15%；
误解分红性质陷阱：部分投资者将 REITS 分红等同于 “利息”，忽视分红后单位净值除权，若标的溢价率较高，分红再投资可能导致亏损（如某 REITS 分红后单位净值从 1.2 元降至 1.08 元，溢价率 20% 的投资者买入后即时亏损 1.8%）。
（二）老吴 “四维避坑准则”
现金流安全：底层资产现金流覆盖倍数≥1.2（即经营现金流净额 / 应分配金额≥1.2），避免现金流依赖补贴的标的；
估值合理：NAV 溢价率≤10%，若溢价率超 15% 需谨慎，可通过 “分红率 / 溢价率” 指标筛选（该比值≥0.4 更优）；
管理能力：优先选择管理费率≤0.8%、过往项目退出收益率≥6% 的管理人，如华夏、博时等头部基金公司；
资产质量：底层资产产权清晰、出租率≥85%、租户集中度适中（单一租户占比≤20%），避免过度依赖单一客户的标的。
五、吴老师合作方式：公募 REITS 全流程护航服务
针对投资者 “选不准标的、踏错估值节奏、忽视底层风险” 的痛点，老吴掌股推出 “2025-2026 公募 REITS 专项服务”，以专业力量把握稳健配置机遇。
（一）核心服务：五大模块锁定收益
行业动态监测模块
标的精准筛选模块
操作策略指导模块
