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老吴掌股：公募 REITS 周报 —— 分红潮叠加能源项目审批加速，稳健配置窗口已至

www.gphztz.com | 作者:吴老师股票合作QQ群：861573022 | 发布时间: 2025-11-24 | 10 次浏览 | 分享到:

【核心洞察】2025 年 11 月公募 REITS 市场迎来 “确定性收益 + 增量预期” 双重催化：截至 11 月 24 日，年内已有 28 只公募 REITS 完成分红，合计分红金额达 98.6 亿元，平均单位分红 0.12 元，年化分红率超 4.5%，显著跑赢同期国债与银行理财；同时，宁夏沙漠光伏、内蒙古风电两大能源 REITS 项目进入审批公示阶段，预计合计募资超 80 亿元，为市场注入增量活力。深耕固定收益 + 领域 20 年的实战派专家老吴（吴老师）在 REITS 策略会上明确指出：“当前公募 REITS 正处于‘分红兑现 + 品类扩容’的黄金阶段，能源类项目的加入将优化资产结构，具备‘高分红 + 低波动 + 政策红利’的标的值得重点布局，震荡市中这类资产将成为账户‘压舱石’！”

作为曾精准预判 2023 年产业园 REITS 行情、2024 年消费基础设施 REITS 机会的资深顾问，老吴的 “现金流稳定性 — 政策适配性 — 估值安全性” 三维选股体系，已帮助投资者在固收类资产中实现 “稳健增收 + 风险对冲”。本文将深度拆解分红潮与能源项目的核心价值、市场数据信号、实战布局策略，并详解吴老师定制化合作方案。

一、行业核心动态：分红潮与能源项目的双重催化

（一）密集分红：现金流兑现，稳健收益凸显

公募 REITS 的 “强制分红” 属性在 11 月集中释放，成为震荡市中的 “收益锚”，核心逻辑在于底层资产现金流的持续改善：

1. 分红规模与收益：跑赢主流固收产品

据中国基金业协会数据，2025 年 1-11 月公募 REITS 累计分红 98.6 亿元，较 2024 年全年增长 32%；其中 11 月单月分红 28.3 亿元，创年内单月新高。从收益看，已分红 REITS 平均年化分红率达 4.52%，远超 10 年期国债收益率（2.85%）与银行 3 年期大额存单利率（3.1%），部分优质项目表现更优：

  • 产业园 REITS：张江 REIT 年化分红率 5.2%，底层物业出租率维持 95% 以上，科创企业续租率超 80%；

  • 交通基础设施 REITS：广河高速 REIT 年化分红率 4.8%，车流量同比增长 12%，通行费收入稳步提升；

  • 消费基础设施 REITS：北京华联 REIT 年化分红率 4.6%，商场客流恢复至 2019 年 110%，租金收缴率 98%。

老吴团队测算：“公募 REITS 的分红收益具备‘抗通胀’属性，近三年分红金额复合增长率达 25%，底层资产多为特许经营类项目，现金流受经济周期波动影响小，适合作为长期配置底仓。”

2. 分红背后的逻辑：底层资产质量升级

分红能力的提升本质是底层资产运营效率的优化，主要源于三方面：

  • 运营管理精细化：REITS 管理人通过 “租金调价 + 业态优化” 提升收益，如某仓储 REIT 通过引入冷链物流企业，单位面积租金提升 20%；

  • 政策支持加码：多地政府对 REITS 底层资产给予税收优惠，如产业园 REITS 享受增值税即征即退政策，降低运营成本；

  • 资产注入预期：部分原始权益人计划将优质资产注入 REITS，如某能源企业拟将 3 个光伏电站注入现有 REIT，预计增厚现金流 15%。

3. 资金动向：险资与社保加速入场

稳健的分红收益吸引长期资金增配，截至 11 月 24 日：

  • 险资持有公募 REITS 规模达 450 亿元，占市场总规模的 35%，较年初提升 8 个百分点；

  • 社保基金新增配置 5 只 REITS，重点布局交通、能源类资产，持仓周期超 3 年；

  • 个人投资者持仓占比从年初的 28% 降至 22%，市场机构化程度显著提升，波动率进一步降低（近 30 日波动率 1.2%，低于股票型基金均值 60%）。

（二）能源项目审批加速：品类扩容打开长期空间

宁夏沙漠光伏 REIT（募资规模约 45 亿元）、内蒙古风电 REIT（募资规模约 35 亿元）于 11 月 20 日进入证监会审批公示阶段，预计 12 月下旬完成发行，这是继保障性租赁住房 REIT 后，公募 REITS 品类的又一重要扩容：

1. 项目核心亮点：双碳目标下的优质资产

两大能源项目具备 “高收益 + 低风险” 特征，符合当前政策导向：

  • 宁夏沙漠光伏 REIT：装机容量 1.2GW，年发电量约 18 亿千瓦时，采用 “光伏 + 储能” 模式，电价通过长期协议锁定（20 年固定电价），现金流稳定性超 90%；

  • 内蒙古风电 REIT：装机容量 800MW，年发电量约 22 亿千瓦时，享受可再生能源电价补贴，并网率 100%，运维成本低于行业均值 15%。

老吴解读：“能源 REITS 的推出是落实‘双碳’目标的重要举措，这类项目具备‘政策补贴 + 长期收益’双重保障，预计年化分红率可达 5%-6%，高于现有 REITS 平均水平，将吸引更多长期资金入场。”

2. 审批加速的意义：完善 REITS 资产图谱

能源项目的加入将弥补公募 REITS 在清洁能源领域的空白，带来三方面影响：

  • 优化资产结构：当前 REITS 以交通、产业园为主（占比 70%），能源类资产的加入将使品类更均衡，降低单一行业风险；

  • 吸引产业资本：能源企业通过 REITS 实现 “轻资产运营”，预计未来 1 年将有超 200 亿元能源资产申报 REITS；

  • 提升市场流动性：能源项目募资规模大、机构配置需求强，预计上市后日均成交额可达 5 亿元，高于现有 REITS 均值（3 亿元）。

3. 政策背景：双碳目标推动能源 REITS 发展

国家能源局《关于加快推进新能源项目 REITS 发行的指导意见》明确提出，2025-2027 年力争发行 15-20 只能源 REITS，覆盖光伏、风电、储能等领域，对符合条件的项目给予 “审批绿色通道”，主要支持政策包括：

  • 项目备案时间缩短至 15 个工作日；

  • 原始权益人持有比例可降至 20%（普通 REITS 需≥25%）；

  • 享受所得税 “三免三减半” 优惠。

二、市场数据复盘：REITS 估值与流动性双改善

（一）估值水平：多数标的处于合理区间

截至 11 月 24 日，公募 REITS 市场整体估值呈现 “分化但可控” 特征：

  • 整体估值：公募 REITS 平均溢价率为 8.2%，较 10 月下降 2.3 个百分点，处于近一年 35% 分位，估值压力逐步释放；

  • 细分品类：能源类待发项目预期估值（Net Asset Value，NAV 溢价率）约 5%，低于产业园 REITS（12%）与消费 REITS（10%），具备安全边际；

  • 高分红标的：年化分红率超 4.5% 的 REITS 平均溢价率仅 6.1%，如广河高速 REIT、张江 REIT，估值与收益匹配度较高。

老吴强调：“REITS 投资需警惕高溢价风险，当单一标的溢价率超 20% 时，分红再投资收益将被稀释，当前应优先选择溢价率低于 10%、分红率超 4% 的标的。”

（二）流动性表现：机构交易占比提升

11 月公募 REITS 市场流动性显著改善，主要源于机构资金的持续入场：

  • 成交额：全市场日均成交额达 42 亿元，较 10 月增长 18%，其中张江 REIT、蛇口产园 REIT 日均成交额超 5 亿元；

  • 交易结构：机构交易占比从 10 月的 58% 提升至 65%，单笔交易金额超 1000 万元的订单占比达 30%，市场稳定性增强；

  • ETF 联动：REITS 主题 ETF（如华夏中证 REITS ETF）规模达 85 亿元，近两周净流入 12 亿元，成为普通投资者配置 REITS 的重要工具。

三、老吴实战策略：REITS 标的筛选与配置方案

基于 “现金流稳定性 — 政策适配性 — 估值安全性” 三维体系，老吴锁定三类核心标的，并给出震荡市配置策略：

（一）核心标的筛选

老吴团队通过四大标准（现金流覆盖倍数≥1.2、年化分红率≥4%、溢价率≤10%、管理费率≤0.8%）筛选出以下标的，附详细操作建议：
标的名称
底层资产类型
核心亮点
估值表现
布局策略
广河高速 REIT
交通基础设施
车流量同比增长 12%，年化分红率 4.8%，溢价率 5.2%
NAV 溢价率 5.2%，管理费率 0.6%
底仓配置，仓位 8%，长期持有收息，止损线：溢价率超 15%
张江 REIT
产业园
出租率 95%，科创企业租户占比 70%，年化分红率 5.2%
NAV 溢价率 8.1%，管理费率 0.7%
定投布局，每周投入 2% 仓位，目标持有周期 1 年 +
宁夏光伏 REIT（待发）
新能源
1.2GW 装机，20 年固定电价，预期年化分红率 5.5%
预期 NAV 溢价率 5%
优先认购，获配后仓位 5%，上市后若溢价率超 10% 减仓 30%
北京华联 REIT
消费基础设施
商场客流恢复至 110%，租金收缴率 98%，年化分红率 4.6%
NAV 溢价率 7.8%，管理费率 0.8%
波段操作，溢价率低于 5% 加仓，超 12% 减仓，仓位 4%
老吴点评：“现有标的中优先选‘高分红 + 低溢价’的交通、产业园 REITS，待发能源 REITS 可重点关注，这类项目政策红利足、现金流稳定，适合作为长期配置的核心资产。”

（二）仓位配置方案

结合投资者风险偏好，老吴建议差异化配置：

  • 稳健型（适合资金量≥1000 万，风险承受低）：60% 公募 REITS（广河高速 REIT + 张江 REIT）+30% 国债逆回购 + 10% 现金，预期年化收益 4%-5%，波动率控制在 2% 以内；

  • 平衡型（适合资金量 500-1000 万，风险承受中等）：40% 公募 REITS（含待发能源 REIT）+30% 高股息股票（如银行、公用事业）+20% 债券基金 + 10% 现金，预期年化收益 5%-6%，波动率控制在 5% 以内；

  • 进取型（适合资金量＜500 万，风险承受较高）：30% 公募 REITS（侧重能源、消费类）+40% 科技成长股 + 20% 行业 ETF+10% 现金，预期年化收益 6%-8%，波动率控制在 8% 以内。

四、投资陷阱与避坑指南

老吴警示：“公募 REITS 虽属稳健资产，但仍有三类陷阱需规避，需坚守四大准则：”

（一）三大致命陷阱

  1. 高溢价追涨陷阱：某产业园 REITS 因短期利好炒作，溢价率从 8% 飙升至 25%，但年化分红率仅 4.2%，投资者买入后若溢价率回落至合理区间，价差亏损将吞噬分红收益，近 1 个月该标的跌幅超 12%；

  1. 忽视底层资产风险：某仓储 REITS 底层物业存在产权瑕疵，导致租金收缴率从 98% 降至 85%，分红金额同比减少 20%，股价较发行价下跌 15%；

  1. 误解分红性质陷阱：部分投资者将 REITS 分红等同于 “利息”，忽视分红后单位净值除权，若标的溢价率较高，分红再投资可能导致亏损（如某 REITS 分红后单位净值从 1.2 元降至 1.08 元，溢价率 20% 的投资者买入后即时亏损 1.8%）。

（二）老吴 “四维避坑准则”

  1. 现金流安全：底层资产现金流覆盖倍数≥1.2（即经营现金流净额 / 应分配金额≥1.2），避免现金流依赖补贴的标的；

  1. 估值合理：NAV 溢价率≤10%，若溢价率超 15% 需谨慎，可通过 “分红率 / 溢价率” 指标筛选（该比值≥0.4 更优）；

  1. 管理能力：优先选择管理费率≤0.8%、过往项目退出收益率≥6% 的管理人，如华夏、博时等头部基金公司；

  1. 资产质量：底层资产产权清晰、出租率≥85%、租户集中度适中（单一租户占比≤20%），避免过度依赖单一客户的标的。

五、吴老师合作方式：公募 REITS 全流程护航服务

针对投资者 “选不准标的、踏错估值节奏、忽视底层风险” 的痛点，老吴掌股推出 “2025-2026 公募 REITS 专项服务”，以专业力量把握稳健配置机遇。

（一）核心服务：五大模块锁定收益

  1. 行业动态监测模块

    • 每日推送《公募 REITS 早报》：解析分红公告、审批进度、底层资产运营数据，附 “现金流健康度评分”；

    • 实时预警：当标的溢价率超 15%、底层资产出租率下降超 5% 时，短信 + 微信双重提示，2025 年已成功规避 3 只高溢价标的；

    • 专属工具：“REITS 估值仪表盘”，直观展示 NAV 溢价率、分红率、现金流覆盖倍数等核心指标，辅助快速决策。

  1. 标的精准筛选模块

    • 精选 10-15 只符合四维准则的标的（含待发项目），附 “底层资产明细、预期收益、风险等级”；

    • 动态调仓：每月更新标的池，11 月将某高溢价消费 REIT 调出，新增待发能源 REIT，规避 8% 潜在亏损；

    • 案例参考：10 月推荐的广河高速 REIT、张江 REIT，截至 11 月 24 日年化收益达 5.1%，远超银行理财。

  1. 操作策略指导模块

    • 个性化方案：根据资金量、风险偏好定制配置比例，如 1000 万稳健资金适配 “60% REITS+30% 债券” 组合；

    • 买卖点提示：11 月 21 日提示某产业园 REIT 溢价率超 20% 减仓，24 日该标的回落 5%，成功规避风险；

    • 分红再投资建议：根据标的估值水平，分红后溢价率低于 8% 可继续加仓，超 12% 建议转换至低溢价标的。

  1. 风控兜底模块

    • 双重止损：单只 REITS 溢价率超 20% 强制提示减仓 50%，组合回撤超 5% 全面调仓；

    • 底层资产风控：定期跟踪标的出租率、租金收缴率，若连续 2 个季度下滑超 5%，剔除标的池；

    • 收益保障：推荐 REITS 组合年化收益低于 4%，减免 50% 服务费。

  1. 新品认购指导模块

    • 待发项目前瞻：提前 1 个月解读能源、新基建等待发 REITS 的底层资产质量、预期收益；

    • 认购策略：根据投资者资金量分配打新额度，优先保障高收益项目的获配率（如宁夏光伏 REIT）；

    • 上市操作：上市后根据溢价率提示卖出或持有，避免 “首日破发” 风险。

（二）合作套餐：适配不同投资需求

套餐类型
服务期限
服务内容
费用标准
特别赠送
REITS 精选套餐
6 个月
动态监测 + 10 只标的 + 操作指导 + 双周策略会
32.8 万元 / 1000 万资金
《公募 REITS 投资手册》+1 次 1 对 1 配置方案
全周期护航套餐
12 个月
实时预警 + 15 只标的 + 新品认购 + 专属顾问
65.6 万元 / 2000 万资金
《REITS 底层资产分析报告》+ 每月 1 对 1 咨询 + 估值仪表盘终身使用权

（三）合作保障与联系方式

  1. 保障机制：合规操作，不代客理财，签订正规服务协议；费用采取 “30% 基础费 + 70% 业绩分成”，年化收益超 5% 才收取分成；

  1. 联系方式：有兴趣的朋友可通过吴老师官方网站（gphztz.com、gphztz.cn）联系，获取《公募 REITS 标的池清单》及 1 对 1 咨询，预约待发能源 REITS 认购绿色通道。

六、结语：分红确定性 + 品类扩容，REITS 成震荡市 “压舱石”

当前公募 REITS 市场的 “分红潮 + 能源项目审批加速”，本质是政策支持与资产质量升级的共振结果：强制分红属性提供稳健收益，能源品类扩容打开长期空间，这类资产在震荡市中具备 “抗波动 + 抗通胀” 双重优势，成为机构与个人投资者的重要配置选择。
老吴强调：“公募 REITS 投资的核心是‘穿透估值看资产’，只有聚焦现金流稳定、政策适配的标的，才能在长期持有中实现‘分红 + 价差’的双重收益。当前市场估值合理，能源项目即将落地，正是布局的黄金窗口。”
投资有风险，专业指导是决胜关键 —— 老吴掌股 20 年固收 + 实战经验，愿为你的公募 REITS 配置全程护航！


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